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한국인의 미국 부동산 투자전략 (3) - 투자방법

외국인으로써 미국 부동산을 취득하는 방법은 미국인의 부동산 투자방법과 크게 다르지 않습니다. 하지만 각각의 방법에 따라 외국인의 투자소득에 대해서 세금계산이 달라질 수 있기 때문에 주의를 기울여야만 합니다. 그 이외에도 투자목표, 투자규모, 취득절차 등에 따라서 전략적으로 다양한 투자방법들을 고려해 볼 수 있습니다.



개인 직접투자 (Individual)

외국인(Non-resident alien)도 해외에서 직접 본인 명의로 부동산을 구입할 수 있습니다. 이것은 가장 간단한 방식이기 때문에 일반적으로 주거용 주택을 구입하는 경우에 많이 이용됩니다.


하지만 투자용 부동산의 경우에는 바람직한 방법이라고 보기가 어렵습니다. 개인 명의로 투자시에는 소송 등에 대해 개인이 모든 책임을 다 져야만 할 수 있기 때문입니다. 또한 부동산 소유주 정보가 기록되어 있는 타이틀(Title)은 모든 사람들에게 공개될 수 있는 자료이기 때문에 개인의 이름이 쉽게 노출될 수도 있습니다.


이미 전에 살펴본 것처럼 투자한 부동산에서 임대소득이 발생하는 경우에는 외국인도 미국에 세금보고를 해야 합니다. 그런데 여기에 외국인의 부동산 투자에만 적용되는 독특한 법이 하나 있습니다. 보통 외국인 비거주자가 사망을 하면 미국의 금융기관에 돈이 있더라도 미국에 상속세를 납부할 의무는 없습니다. 그런데 부동산 소유자가 사망시에는 외국인이라 할지라도 그 부동산 가치에 대해 상속세가 부과될 수 있습니다. 이 상속세법은 미국인과는 다르게 적용되기 때문에 유의해야만 합니다.

간접투자

1. REITs (Real Estate Investment Trusts) – REITs는 일종의 부동산 투자회사로 투자자들로부터 자금을 모아 여러 종류의 부동산에 투자를 한 후 이익을 분배하는 회사입니다. 일반 회사와는 달리 세금혜택을 있기 때문에 일정 요건을 충족해야 설립할 수 있습니다. 많은 REITs는 주식시장에 상장되어 있어서 투자자들은 비교적 쉽게 부동산에 간접투자를 할 수 있습니다.


2. 뮤추얼펀드/ETFs – 이미 한국에도 많은 뮤추얼펀드회사가 있고 이 중에는 미국 부동산이나 REITs에 투자하는 펀드들도 있을 것입니다. 아마도 이런 부동산 펀드를 사는 것이 미국 부동산 시장에 투자하는 가장 쉬운 방법일 것입니다. 하지만 뮤추얼펀드는 일반적으로 커미션이나 운영비용이 가장 비싸고 세법도 불리하게 적용될 수 있기 때문에 주의를 해야 합니다. 한국보다는 미국에 훨씬 다양한 펀드가 있고 투자비용도 적은 것들이 많습니다. 그리고 ETF는 펀드보다 훨씬 비용이 적은 상품이므로 투자시 다양하게 비교분석을 해봐야 합니다.


3. U.S Corporation – 자산보호 등의 이유로 회사를 통해 부동산을 구입하는 경우가 많지만 외국인이 미국회사를 설립하여 부동산을 구입하는 것은 그리 바람직한 방법이 아닙니다. 미국의 법인세율은 개인세율보다 훨씬 높고 Capital gain tax 혜택도 볼 수가 없습니다. 그리고 여전히 개인 투자자의 상속세 문제도 존재하게 됩니다.


4. Foreign Corporation – 외국회사가 미국 부동산에 투자를 할 경우 미국회사와 같은 높은 세율이 적용될 뿐만 아니라 추가로 Branch Profit Tax가 부과될 가능성도 있기 때문에 일반적으로는 추천되지 않는 방법입니다. 하지만 이 경우에는 투자자 개인의 미국내 세금보고 의무가 없고 일부 고소득자들에게 심각한 문제가 될 수 있는 상속세 문제도 해결할 수 있기 때문에 그 혜택을 무시할 수는 없습니다. 다만 이런 혜택을 극대화시키기 위해서는 소득세 혹은 기타 세금문제를 최소화 할 수 있도록 전략적으로 접근을 해야 합니다.


5. LLC or Partnership –특별히 투자목적으로 LLC 혹은 Limited Partnership을 설립하여 Member 혹은 Partner를 모아 우량 부동산에 공동투자하는 것은 미국인 투자자들도 많이 이용하는 방법입니다.

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