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한국인의 미국 부동산 투자전략 (2)

National Association of REALTORS의 발표에 따르면 2018년 4월부터 2019년도 3월까지 1년간 외국인 투자자들이 구입한 미국 부동산 투자금액이 77.9억달러(약 9조 5천억원)나 되었다고 합니다. 그런데, 이 엄청난 숫자는 전년도에 비해 36%나 줄어든 것이었습니다. 미국 부동산 투자가 줄어든 이유는, 세계 경제성장이 둔화되고 특히 미국 내 주택시장의 재고가 줄어들었기 때문으로 분석되고 있습니다. 앞으로 중국과의 무역전쟁 등 여러가지 요인이 외국인 투자에 변수가 될 수 있겠지만, 분명한 것은 미국 부동산 시장에서 외국인의 투자 규모는 절대 무시할 수 없을 정도로 매우 크다는 것입니다.



하지만 이런 조사결과에도 불구하고 미국에 살지도 않는 사람들이 미국 부동산에 투자를 한다는 개념은 많은 분들께 아직 생소하게 여겨질 수도 있습니다. 사실 한국에서도 부동산은 여전히 가장 인기있는 투자처입니다. 그렇기 때문에 미국과 같은 외국보다는 살고 있는 한국에 투자를 하는 것이 더 안전한 투자로 여겨질 수 있습니다.


전통적인 부동산 투자 입문서들은 공통적으로 Location을 투자분석의 가장 중요한 요건으로 보고 있습니다. 그런 의미에서 본다면, 직접 보고 분석하기가 어려운 해외 부동산보다는 국내 부동산 투자가 더 성공 가능성이 높아 보일 수도 있습니다. 그렇다면 왜 외국인들은 미국 부동산에 투자를 하는 것일까요? 그리고 그 투자하는 사람들이 왜 이렇게나 많은 것일까요?

장기투자전략

2000년대에 들어서 불황 및 부동산 가격 하락 등으로 많은 투자자들이 어려움을 겪기도 했지만, 미국 경제는 장기적으로 볼 때 금리변동이나 단기적 경기변동에 덜 민감하기 때문에 투자자들에게 안정감을 줄 수 있습니다.


즉, 세계 최고의 주식 투자자인 워렌 버펫의 가치투자가 부동산 시장에서도 유효할 수 있다는 것입니다. 어느 누구도 예측할 수 없는 사건들로 인해 단기적으로는 시장이 불안정해 보일 수 있지만 결국 본래의 가치를 찾아가는, 그리고 경제가 발전하고 물가가 상승함에 따라 회사의 주식가치 또는 부동산 가치도 동반 상승해가는 역사적인 근거들은 미국 부동산 투자자들에게 미래에 대한 믿음을 주기에 합리적인 근거들입니다.


이는 한국과 같은 작은 나라들에서 국가의 부동산 정책 및 세법 변경 또는 대기업들의 개입 등으로 인해 국가 전체의 부동산 시장이 급변하는 것과는 대조적이라 할 수 있습니다.

분산투자

미국 부동산이 장기적으로 볼 때 아무리 안정적인 투자처로 여겨질찌라도 모든 투자가 무조건적으로 성공적일 수는 없습니다. 8-90년대 일본이 맨하탄 부동산들에 투자한 후 가격 폭락, 기업 재정악화 등으로 인해 부동산들을 헐값에 처분하면서 큰 손실을 입은 것은 무리한 투자에 대한 경고에 가깝습니다.


따라서 어떤 곳에 있는 어떤 종류의 부동산이든 단기 시세차익과 같은 투기적 목적으로 투자하는 것은 반드시 위험을 동반합니다. 하지만 아무리 장기적인 목적으로 투자를 한다고 해도 완전히 위험을 없앨 수는 없기 때문에, 이런 위험을 상쇄시킬 목적으로 위험요소가 다를 수 있는 미국과 같은 외국에 투자하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.

현금흐름

미국은 세계에서 가장 경제활동이 활발한 국가입니다. 광활한 땅위에는 끊임없이 신축건물이 세워지고 있고, 자국내 인구 중가 뿐만 아니라 세계 각국으로부터의 인구유입이 증가하여 부동산에 대한 수요는 늘 새롭게 창출되고 있습니다.


이런 이유로 미국에는 오피스건물, 아파트, 쇼핑몰 등 안정적이면서도 상대적으로 높은 수익을 만들어낼 수 있는 부동산이 많은데, 은퇴준비, 매매가치 예측가능성 등의 이유들로 인해 외국인 뿐만 아니라 미국인들에게도 이런 부동산에 대한 투자는 꾸준히 증가하고 있습니다.

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