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한국인의 미국 부동산 투자전략 (1)

한국을 비롯한 세계 각국의 투자자들이 미국의 부동산을 구입하는 이유는 여러가지가 있겠지만, 순수한 투자 목적으로만 볼 때에도 미국 부동산 시장은 매우 매력적인 투자처로 여겨지고 있습니다. 물론 2000년대 중반에는 수년간 심각한 불황기를 겪은 적도 있지만, 그럼에도 불구하고 오히려 외국 투자자들의 미국 투자는 계속해서 증가하는 추세를 보여 왔습니다.



외국인이 미국 부동산을 사는 이유는 무엇일까요?


단기적인 관점에서 보면 낮은 융자 이자율 등이 투자유인이 될 수도 있을 것입니다. 또한 최근에는 반드시 투자 목적이 아니더라도 미국에 유학중인 자녀들을 위해서 주거용 주택을 구입하는 경우도 많아지고 있고, 투자이민 수단으로 부동산 프로젝트에 투자가 이루어지는 등 미국의 부동산은 전략적으로도 더욱 다양하게 이용되고 있습니다.


하지만 보다 근본적인 이유는 장기적인 관점에서 살펴보는 것이 좋을 것입니다.


미국의 투자시장은 역사도 오래되고 다른 국가들과 비교할 때 상대적으로 매우 안정적이기 때문에 비교적 투자수익률 예측이 용이하다는 특성을 갖고 있습니다. 따라서 부동산 투자의 증가 요인도 이런 이유에 기인한다고 보는것이 투자자 입장에서 더 본질적인 분석이라고 생각됩니다.


여하튼 이유가 어찌 되었든간에 부동산 시장으로의 외국자본 유입은 빠른 속도로 증가하고 있습니다. 더군다나 한국과 미국은 양국간의 조세협정 및 FTA 협정 등 다양한 제도들로 인해 투자환경이 더욱 좋아지고 있는 실정입니다. 사실상 미국에 투자하는 데에는 진입장벽이 거의 없다고 해도 과언이 아닙니다.


더구나 미국 세법 측면에서 보더라도 미국은 어느 국가보다도 투자자들에게 다양한 혜택을 제공하고 있습니다. 하지만 세법상 투자수익에 대해서 외국인과 미국인이 다르게 취급되는 경우가 많기 때문에, 이 부분을 반드시 고려하여 투자전략을 세워야만 합니다. 다음에 유의할 사항들을 간략히 소개해드리겠습니다.

거주자 or 비거주자?

미국 세법상 거주자와 비거주자는 다음의 테스트를 통해서 구별될 수 있습니다.


1. Green Card Test : 법적 영주권 부여 여부

2. Substantial Presence Test : 183일 이상 거주 여부


주의할 점은 위의 테스트를 통해 거주자가 되는 경우에는 미국 뿐 아니라 세계 어느 곳에서 발생된 소득이라도 모두 미국에 보고를 해야 한다는 것입니다. 이는 미국 세법만의 매우 특징적인 규정입니다. 반면에 비거주자는 미국에서 발생된 소득만 보고하면 됩니다. 예를 들어, 투자자가 외국에 거주하고 있는 경우에도 미국 부동산을 사거나 융자도 얻을 수 있는데, 이 때에는 비거주자로써 미국에 세금보고를 해야 하는 것입니다.

소득세

앞서 말씀드린 바와 같이 비거주자가 임대부동산을 취득하여 임대소득을 올리는 경우에는 미국에 세금을 납부해야 합니다. 그런데 비거주자의 세금계산은 거주자와 달라질 수 있는데, 이에 대한 내용은 전문가들조차 잘 알지 못하는 부분이므로 매우 주의해야 합니다.


비거주자로 세금 신고를 하는 경우의 소득세율은 그 소득이 미국내의 사업과 밀접한 관련이 있는지(‘Effectively connected with a U.S. trade or business’)의 여부에 따라 달라집니다. 일반적으로는 부동산 수입은 간접소득(Passive income)으로 간주되게 되는데, 이 때에는 미국내의 사업과 밀접한 관련이 없다고 판단되어 비거주자 소득액의 30%가 원천징수될 수 있습니다. 이 때에는 임대 관련 비용도 공제를 할 수가 없습니다.


이런 불리한 상황을 피하기 위해서 세금보고시 이 소득이 미국내 사업과 밀접한 관련이 있다는 ‘선택’을 해야만 합니다.그렇게 하면, 거주자와 같은 세율을 누릴 수 있을 뿐만 아니라 임대시 발생한 비용들도 공제받을 수 있게 됩니다.

양도소득세

비거주자가 부동산을 처분하여 양도소득이 생기는 경우에도 기본적으로는 거주자와 같은 세금혜택을 볼 수 있습니다. 하지만 만약 외국에서 설립된 회사를 통해 부동산을 구입하는 경우에는 양도소득세율의 혜택을 누릴 수가 없습니다.

외국인 부동산투자세법

Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)에 의거하여 외국인이 부동산을 판매할 경우 구매자는 매매가의 10%를 원천징수해야만 하므로 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다.

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